【家を買うには何から始める？】今時のマイホーム最初の一歩とは

こんにちは。後悔しない家選びのツボ、運営者のyujiです。

家を買うと決めたけど 何から始めるべきか迷っている方にとって、今の市場環境は少し不安に感じるかもしれませんね。

住宅購入の流れや、実際にかかるお金のこと、さらには住宅ローンや固定資産税など、ネット上には膨大な情報が溢れていて、どこから手をつければいいのか分からなくなるのも無理はありません。

家を買うのに何から始めるかという最初の一歩を間違えると、後々金銭的な負担が重くなったり、家族のライフスタイルに合わない物件を選んでしまったりと、大きな後悔に繋がるリスクもあります。

この記事では、2026年の最新税制や金利動向を踏まえ、私がこれまでに見てきた成功事例と失敗事例を交えながら、初心者が迷わず進めるための具体的な戦略を詳しくまとめました。

この記事を読み終える頃には、あなたが今すべきことが明確になり、自信を持って家探しをスタートできるようになりますよ。

本記事の内容

家を買うには何から始める？資金計画の重要性

家選びを始める際、多くの人がまず物件情報を見てしまいがちですが、実は最初に行うべきは「徹底した資金計画」。2026年は、かつての低金利時代とは異なる動きを見せています。

ここでは、最新の市場環境と、生活を圧迫しないための予算の立て方について深掘りしていきましょう。

家を買う時代は終わった？

「最近は物件価格も高いし、金利も上がっているから、今は家を買う時代ではないのでは？」という声をよく耳にします。

結論から言うと、家を買うこと自体が終わったわけではありませんが、「何も考えずに勢いで買う時代」は確実に終わりました。2026年の今、私たちが直面しているのは、金利・物価・税制・環境という4つの大きな変化です。

まず金利についてですが、長らく続いた超低金利政策が転換期を迎え、変動金利でもわずかな上昇の兆しが見え始めています。これまでの「0.3%台が当たり前」という感覚でローンを組むのは非常に危険です。

次に物価。建築資材の高騰により、数年前なら3,000万円で建った家が、今は4,000万円近くかかることも珍しくありません。これに加えて、2025年4月からスタートした「省エネ基準適合義務化」の影響が本格化しています。

これにより、性能が低い家は住宅ローン控除の対象外となるなど、税制面でのペナルティを受けることになりました。

2026年に注意すべき環境変化のリスク

• 省エネ基準の厳格化：「ZEH水準」を満たさない新築物件は、税制優遇が大幅に縮小されています。
• 建築コストの長期高騰：資材だけでなく、人件費の上昇により新築価格が下がりにくい状況です。
• 災害リスクへの視線：気候変動による浸水リスクなどが、これまで以上に資産価値を左右するようになっています。

これらの状況を踏まえると、家は単なる「消費」ではなく、「将来売却できるだけの価値を維持できるか」という資産性の視点が不可欠。リスクを正しく理解し、性能の高い物件を適切な予算で選ぶことが、2026年の住宅購入における絶対条件といえます。

「みんなが買っているから」という理由ではなく、自分の将来を守るための戦略的な選択が求められているのです。

まずやることは「情報収集」と「整理」

お金の目処と並行して進めるべきなのが、自分たちのライフスタイルを徹底的に整理すること。ここを曖昧にしたまま内覧に行くと、モデルルームの華やかさや営業マンのトークに流され、本当に欲しかった暮らしを見失ってしまいます。

家を買うのに何から始めるかにおいて、この「自分軸」の確立は、その後の満足度を180度変えてしまいます。

まずは家族で、今の住まいの不満点と、新しい家で実現したいことをすべて書き出してみてください。「キッチンは広くしたい」「テレワーク用の個室が欲しい」「庭で家庭菜園がしたい」など、思いつくままで構いません。その上で、書き出した項目に「松・竹・梅」の優先順位をつけていきます。

100点満点の物件は、宝くじに当たるような確率でしか現れません。多くの場合は、何らかの妥協が必要です。例えば、「駅から徒歩10分以内」という条件が松（絶対）であれば、「築年数」や「広さ」は竹や梅に下げるといった具合です。

優先順位整理のコツ

「絶対に譲れない条件」を3つだけに絞ってみてください。4つ目以降は、もし叶えばラッキーという程度のスタンスでいると、物件選びが劇的にスムーズになります。

私の経験上、条件が多すぎる人ほど「決められないスパイラル」に陥り、結局良い物件を他の方に取られてしまうことが多いですね。

また、この段階で広範囲に情報を集めることも重要ですが、最近ではネットに出てこない「水面下情報」の価値が高まっています。

気になるエリアがあるなら、ポータルサイトを見るだけでなく、実際にそのエリアを歩いてみて、街の雰囲気やスーパーの利便性などを自分の肌で感じることも立派な情報収集。

自分たちの理想を明確にしていれば、不動産会社に対しても「私たちはこういう生活がしたいんです」と具体的に伝えられ、より質の高い提案を引き出すことができますよ。

マンション・注文住宅・建売の違い

家を買うと一口に言っても、マンションなのか、一戸建て（建売・注文）なのかによって、その後の維持費や暮らし方は大きく異なります。

2026年現在の傾向として、マンションは利便性と資産性が重視される一方、一戸建ては居住空間の広さとプライバシーの確保が再評価されています。それぞれの特徴を冷静に比較してみましょう。

種類	主なメリット	主なデメリット	向いている人
マンション	利便性が高い、セキュリティ充実、管理が楽	管理費・積立金が上がる、騒音問題、リフォームの制約	共働き世帯、資産価値重視、手間を省きたい人
注文住宅	100%理想を形にできる、最新性能を選べる	コストが最も高い、完成まで時間がかかる、土地探しが大変	こだわりが強い人、予算に余裕がある人
建売住宅	価格が抑えめ、すぐに入居可能、実物を確認できる	間取りや設備を選べない、品質のバラツキがある	コスパ重視、早く住みたい人、実物を見て決めたい人

マンションの場合、住宅ローンの返済以外に、毎月の管理費や修繕積立金が発生します。特に修繕積立金は、10年後、20年後に段階的に増額される計画になっているケースがほとんど。

一方、一戸建てには管理費はありませんが、将来の外壁塗装や屋根の修理のために、自分で月々1〜2万円程度を積み立てておく必要があります。また、2025年4月からの省エネ義務化により、建売住宅でも断熱性能などが底上げされていますが、その分販売価格にも反映されています。

マンションと一戸建て、どちらが正解ということはありません。大切なのは「自分たちのライフスタイルにどちらがフィットするか」。

例えば、将来的に転勤の可能性があるなら、貸したり売ったりしやすい駅近マンションが有利ですし、子供をのびのび育てたいなら、庭のある一戸建てが理想的かもしれません。それぞれの「隠れたコスト」まで含めて検討しましょう。

資金計画の立て方

資金計画を立てる際、最も多くの人が陥る罠が「物件価格だけを見て予算を決めてしまうこと」。実際には、物件価格の他にさまざまな経費がかかり、これらを総称して「諸費用」と呼びます。

新築物件なら価格の3〜7%、中古物件なら仲介手数料がかかるため7〜10%程度を見込んでおくのが一般的です。

住宅購入にかかる主な諸費用の項目

例えば、5,000万円の家を買う場合、諸費用だけで300万円〜500万円ほどの現金が必要になる計算です。これを「フルローンで組めば大丈夫」と考えるのは危険です。なぜなら、諸費用は資産価値として残りません。

いわば「サンクコスト（埋没費用）」であり、これを借り入れることは将来の売却時にローン残債が物件価格を上回る「オーバーローン」のリスクを高めるからです。

さらに、引越し代、新しい家具やカーテンの購入、テレビアンテナの設置など、入居前後の細かな出費も馬鹿になりません。これらを含めた「総額」での資金シミュレーションを、必ずExcelや家計簿アプリで作成しましょう。

「買える額」ではなく「安心して返せる額」をベースにすることが、家選びで最も重要な鉄則。もし、今の家計でいくらまで借りられるか不安な方は、こちらの記事も参考にしてみてくださいね。

住宅ローンの仕組みを理解する

資金計画の核心となるのが住宅ローンです。住宅ローンは単なる借金ではなく、数十年間にわたる家計のパートナー選びのようなもの。

2026年現在は、金利上昇のリスクをどう捉えるかが最大の論点になっています。金利タイプには大きく分けて「変動金利」と「固定金利」がありますが、それぞれの特徴を正しく理解していますか？

変動金利は、現在も0.3%〜0.5%前後の非常に低い金利が提供されていますが、これはあくまで「今」の数字。もし将来的に金利が1.5%や2.0%まで上昇した場合、毎月の返済額は数万円単位で跳ね上がります。

一方、フラット35に代表される固定金利は、金利こそ1.8%〜2.0%程度と高めですが、完済まで返済額が確定するため、教育費などの将来設計が立てやすいというメリットがあります。

最近では、将来の上昇に備えて「半分は固定、半分は変動」という「ミックスローン」を選択する賢い方も増えています。

住宅ローン審査の注意点

住宅ローンの審査は「事前審査」と「本審査」の2段階。最近はスマートフォンの分割払いやクレジットカードのキャッシング枠、過去の奨学金の返済遅延などが原因で、年収は十分なのに審査に落ちてしまう「審査落ち」が急増しています。

物件を探し始める前に、まずは自分がいくらまで借りられるのか、事前審査を1社だけでも済ませておくことを強くおすすめします。

また、住宅ローン控除（減税）の仕組みも2026年は厳格化されています。以前はどんな家でも受けられましたが、現在は一定の省エネ基準を満たしていないと、控除額がゼロになる、あるいは大幅に減額されるというルールになりました。

これは非常に大きな差です。詳しい税制優遇の要件については、公的機関の情報を確認し、自分の検討している物件がどのカテゴリーに属するのかを必ず把握しておきましょう。（出典：国土交通省『住宅ローン減税』）

最後に返済期間ですが、安易に35年や40年の長期で組むのではなく、定年退職時のローン残高がいくらになるかを可視化してください。老後資金を圧迫しないよう、繰り上げ返済の計画も最初から盛り込んでおくのがベスト。

住宅ローンは「借りられる額」よりも「返せる額」にこだわって設計しましょう。

家を買うには何から始める？物件選びと契約のコツ

ここからは、いよいよ具体的な物件選びと契約の実務に入ります。資金計画という「守り」を固めた後は、いかにして良い物件を掴むかという「攻め」のフェーズ。物件そのものの魅力だけでなく、契約に潜むリスクを回避するためのポイントを解説します。

不動産会社の選び方

「どこの不動産会社に相談しても同じ情報を扱っているから、どこでもいいのでは？」と思っていませんか？実はこれ、大きな間違いです。

確かにレインズ（不動産流通標準情報システム）という仕組みにより、多くの情報は共有されています。しかし、「情報の解釈」と「交渉力」は、担当者によって驚くほど差が出ます。

信頼できる不動産会社や担当者の特徴は、一言で言えば「あなたの味方になってくれるか」です。具体的には、以下のポイントで見極めてみてください。

良い担当者の見極めチェックリスト

逆に、「今決めないとすぐ売れちゃいますよ！」と、こちらの不安を煽って契約を急かすような担当者は要注意。不動産は大きな買い物ですから、誠実なパートナー選びが不可欠です。

複数の会社に問い合わせてみて、最も話しやすく、信頼できそうだと感じた担当者との関係を深めていきましょう。

物件の価値と立地の見極め

物件の建物そのもの（上物）は、将来リフォームや建て替えで変えることができますが、立地（場所）だけは絶対に変えることができません。そのため、物件選びの比重は、建物よりも立地に置くべきです。

特に2026年は、気候変動による災害リスクへの懸念から、ハザードマップが資産価値にダイレクトに影響するようになっています。

まず、検討している物件が浸水想定区域や土砂災害警戒区域に入っていないかを確認してください。自治体のホームページで誰でも確認できます。

次に「資産性」の観点ですが、将来売却したり貸したりすることを想定するなら、「駅から徒歩10分以内」や「生活利便施設が揃っている」といった条件は極めて重要です。人口減少社会において、不便な場所の物件は価格の維持が困難になります。

現地確認で必ず見るべきポイント

スマートフォンの電波状況や、インターネット回線の引き込み状況なども、現代の生活では欠かせないチェックポイント。「住んでみたらWi-Fiが全然繋がらない！」なんてことにならないよう、細部まで実地調査を行いましょう。

住宅購入の手順とプロセス

住宅購入は、検討を始めてから実際に鍵を手にするまで、非常に多くのプロセスをたどります。全体像を把握しておくことで、「今、自分たちがどの地点にいるのか」を冷静に判断できるようになります。ここでは、標準的なスケジュールを確認しておきましょう。

フェーズ	期間の目安	主なアクション
1. 情報収集・資金計画	1〜2ヶ月	予算の確定、事前審査、エリアの絞り込み
2. 物件見学・比較検討	1〜3ヶ月	現地内覧、ハザードマップ確認、周辺環境調査
3. 購入申込・条件交渉	1週間程度	購入申込書の提出、価格や引き渡し時期の交渉
4. 重要事項説明・契約	申込から1週間	契約書類の確認、手付金の支払い
5. ローン本審査・実行	2週間〜1ヶ月	金融機関による最終審査、金銭消費貸借契約
6. 決済・引き渡し・入居	1〜2ヶ月後	残代金の精算、鍵の受け取り、登記手続き

特に注意が必要なのが、ステップ3から4にかけてのスピード感。人気物件の場合、週末に内覧して週明けに申し込まないと、他の方に取られてしまうことが多々あります。その際、ローンの事前審査が通っていないと、申し込みすら受け付けてもらえないケースもあります。

「家を買うのに何から始める」の答えが「事前審査」と言われるのは、このため。また、中古住宅を購入してリノベーションを行う場合は、物件の引き渡し後に工事が始まるため、さらに入居まで2〜3ヶ月の期間が必要になることも覚えておいてくださいね。

申し込み〜契約

物件が決まり、申し込みが受理されると、いよいよ「契約」。ここでは法的な拘束力が発生するため、最も慎重になるべき場面です。

契約当日に初めて書類を見るのではなく、必ず数日前に「重要事項説明書」と「売買契約書」のコピーをもらい、自宅でゆっくり読み込んでおきましょう。

重要事項説明（重説）では、物件のネガティブな情報（法令上の制限、道路の権利、過去の事件事故など）が開示されます。ここで「あれ？」と思うことがあれば、納得いくまで質問してください。

また、契約書で特に重要なのが「ローン特約」の条項。これは「万が一住宅ローンの本審査に落ちてしまった場合、支払った手付金を全額返金して、無条件で契約を白紙に戻せる」という、買主を守るための非常に大切な条項です。この期限がいつまでか、必ず確認しましょう。

契約時にチェックすべき法務リスク

• 契約不適合責任：雨漏りや設備の故障などが見つかった際、売主がいつまで責任を負うか。中古の個人間売買では「免責（責任なし）」や「3ヶ月限定」が多いです。
• 手付金の額と解除：一般的には物件価格の5〜10%程度。契約後に自己都合でキャンセルする場合、この手付金は戻ってきません（手付流し）。
• 境界の確認：隣地との境界が確定しているか。一戸建ての場合、ここが不明確だと将来のトラブルの種になります。

契約の場は独特の緊張感があり、つい雰囲気に流されて判を押してしまいがちですが、分からないことをそのままにしないことが、将来の後悔を防ぐ唯一の方法です。最終的な決断は、法的なポイントをしっかり整理した上で行いましょう。

引き渡し後にかかるお金と手続き

念願のマイホーム！鍵を受け取ってホッと一息つきたいところですが、入居後もいくつかの重要な手続きと、支払うべきお金が発生します。これらをスケジュールに入れておかないと、家計に予期せぬダメージを与えてしまいます。

まず、入居してから半年〜1年後くらいにやってくるのが「不動産取得税」。これは家を「買った」ことに対して一度だけかかる税金です。

住宅の広さや性能によっては軽減措置が受けられ、実質ゼロ円になるケースも多いですが、軽減を受けるためには自分での申告が必要になる自治体もあります。納税通知書が届いてから慌てないよう、あらかじめ軽減手続きの方法を調べておきましょう。

入居後1年目の最重要タスク：住宅ローン控除の確定申告

会社員の方は普段、会社が年末調整をしてくれますが、住宅ローン控除を受ける最初の年だけは、自分で確定申告を行う必要があります。これを忘れると、数十万円単位の還付金を受け取ることができません。

毎年2月中旬から3月中旬の申告期間に、必要書類（登記事項証明書、契約書、年末残高証明書など）を揃えて税務署へ行きましょう。2年目以降は会社の年末調整で完結しますよ。

また、毎年かかる「固定資産税・都市計画税」の支払いも始まります。新築住宅の場合は最初の3〜5年間、建物部分の税金が半額になる軽減措置がありますが、この期間が終わると一気に税額が上がります。

「いきなり固定資産税が倍になった！」と驚く方が多いですが、それは軽減期間が終了したためであることがほとんど。こうした長期的なコストまでを見据えて、日々の家計をやりくりしていくことが、幸せなマイホームライフを長く続けるコツですね。

まとめ：家を買うには何から始めるかを明確にして理想の住まいを

「家を買う 何から始める」という問いに対して、最初のアクションは物件サイトを見ることではなく、自分たちの家計と理想を徹底的に解剖すること、とお伝えしてきました。

2026年の住宅市場は、金利の上昇や省エネ基準の厳格化など、以前よりも「賢い買い方」が求められる時代。しかし、正しく順序を踏んで進めれば、家はあなたの人生を豊かにしてくれる最大の資産になります。

まずは、無理のない予算を算出し、家族で「絶対に譲れない条件」を3つだけ決めることから始めてみてください。そして、信頼できる不動産会社をパートナーに選び、一つひとつの契約を丁寧に確認していきましょう。

分からないことや不安なことがあれば、立ち止まって調べる、あるいは専門家に相談することを躊躇しないでくださいね。焦らず、一歩ずつ進むこと。それが、後悔しない家選びの最短ルートです。

※この記事で紹介した数値、税制、住宅ローンの仕組み等は、2026年現在の一般的な目安。実際の購入にあたっては、必ず不動産会社、金融機関、税務署などの最新情報をご確認いただき、最終的な判断はご自身の責任で行ってください。

あなたの家づくりが素晴らしいものになるよう、心から応援しています！